주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 부부가 가진 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하이면 신청할 수 있습니다. 집은 아파트·단독·연립 같은 일반 주택 말고도 신고된 노인복지주택, 주거용으로 쓰는 오피스텔까지 들어갑니다. 기준일은 2026년 11월입니다.
나이는 누구 기준으로 보나요?
주택 소유자 본인이나 배우자 중 한 명만 55세 이상이면 됩니다. 남편이 58세, 아내가 52세라면 남편 나이로 가입 자격이 생깁니다. 다만 매달 받는 돈(월지급금)은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 정해집니다. 나이가 어릴수록 오래 받는다고 보고 월지급금을 낮게 잡기 때문에, 자격은 있어도 금액은 생각보다 적을 수 있습니다.
12억 원은 시세인가요, 공시가격인가요?
가입할 수 있는지 따질 때는 공시가격을 씁니다. 공시가격은 정부가 세금을 매기려고 해마다 발표하는 가격으로, 보통 시세보다 낮습니다. 기준은 2023년 10월부터 9억 원에서 12억 원으로 올라갔습니다. 반면 실제로 얼마를 받는지는 시세나 감정평가액으로 계산합니다. 그래서 시세가 12억 원을 넘는 아파트라도 공시가격이 12억 원 이하라면 가입할 수 있습니다. 이런 집의 월지급금은 공사 예상연금조회로 따로 확인해야 합니다.
집이 두 채면 안 되나요?
여러 채를 가졌어도 부부 합산 공시가격이 12억 원 이하라면, 실제로 사는 집을 담보로 가입할 수 있습니다. 합산 공시가격이 12억 원을 넘는 2주택자는 첫 연금을 받은 날부터 3년 안에 담보로 잡은 집이 아닌 다른 집을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 1주택인지는 부부 기준으로 봅니다. 함께 사는 자녀 명의의 집은 따지지 않습니다.
| 보유 상황 | 합산 공시가격 | 가입 |
|---|---|---|
| 1주택 | 12억 원 이하 | 가능 |
| 2주택 이상 | 12억 원 이하 | 사는 집 담보로 가능 |
| 2주택 | 12억 원 초과 | 3년 안에 한 채 처분 조건으로 가능 |
| 3주택 이상 | 12억 원 초과 | 불가 |
한국주택금융공사 안내 기준. 공시가격은 해마다 바뀌므로 신청하는 해의 공시가격으로 다시 확인해야 합니다.
어떤 집이 담보가 되나요?
- 주택법상 주택: 아파트, 단독주택, 다세대·연립주택
- 노인복지주택: 지방자치단체에 신고된 곳만 해당하고, 심사에서 따로 확인합니다
- 주거용 오피스텔: 등기부에 업무시설·오피스텔로 되어 있어도 실제로 사람이 사는 곳이면 됩니다
- 상가가 섞인 건물: 건물 전체 면적 중 주택 면적이 절반 이상일 때만 됩니다
꼭 그 집에 살아야 하나요?
원칙은 소유자나 배우자가 그 집에 주민등록을 두고 실제로 사는 것입니다. 2026년 6월 1일부터는 부부 합산 1주택자가 병원 입원이나 요양, 자녀 집에서 돌봄을 받는 경우, 노인복지시설에 들어가는 경우처럼 어쩔 수 없이 집을 비워도 가입할 수 있게 바뀌었습니다. 세를 준 집은 담보 방식에 따라 다릅니다. 저당권 방식은 보증금 없는 월세만 되고, 집을 공사에 맡기는 신탁 방식은 보증금이 있는 임대도 공사 승인을 받으면 됩니다.
기초연금을 받으면 무엇이 달라지나요?
부부 중 한 명이 기초연금을 받고, 부부 합산 1주택이며 시세 2억 5천만 원 미만 집에 산다면 우대형으로 가입해 일반형보다 더 받습니다. 2026년 6월부터는 시세 1억 8천만 원 미만 주택의 우대 폭이 커졌습니다. 우대형 금액은 일반형 표와 따로 계산되니 공사 상담에서 확인해야 합니다.
사례로 따져 보기
같은 규칙을 네 집에 대 보면 다음과 같습니다. 집값과 나이는 계산을 위한 예시입니다.
| 상황 | 따질 점 | 결과 |
|---|---|---|
| 부부 62세·60세, 공시가격 6억 원(시세 8억 원) 아파트 1채 | 나이·가격 모두 충족 | 가입 가능, 60세 기준으로 계산하면 월 168만 5천 원(종신 정액형) |
| 부부 합산 공시가격 13억 원, 2주택 | 12억 원 초과 2주택 | 첫 지급일부터 3년 안에 다른 한 채를 처분하는 조건으로 가능 |
| 68세 혼자, 시세 2억 원 단독주택, 기초연금 받음 | 우대형 기준(2억 5천만 원 미만) 해당 | 우대형으로 일반형보다 더 받음 |
| 1층 상가·2층 주택 건물, 주택 면적 40% | 주택 면적이 절반 미만 | 가입 불가 |
월지급금은 한국주택금융공사 2026년 3월 1일 신규 신청분 표(일반주택, 종신 정액형)의 60세·8억 원 값입니다. 실제 금액은 감정평가 결과에 따라 달라집니다.
첫째 집처럼 남편 나이가 더 많아도 금액은 나이가 적은 아내 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 같은 8억 원 집이라도 65세 기준이면 월 202만 3천 원으로, 나이 다섯 살 차이에 월 30만 원 넘게 달라집니다. 가입 시기를 정할 때 이 차이를 함께 놓고 봐야 합니다.
자주 하는 착각
- 시세가 12억 원을 넘으면 무조건 안 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 기준은 공시가격입니다.
- 집에 주택담보대출이 남아 있으면 가입이 안 된다고 여기기도 합니다. 남은 대출은 먼저 갚아야 하지만, 주택연금 한도 안에서 목돈을 꺼내 갚는 방식(대출상환방식)이 따로 있습니다. 방식별 차이는 주택연금 지급 방식 비교에 있습니다.
- 재혼한 배우자도 당연히 이어받는다고 보면 곤란합니다. 가입할 때부터 혼인 관계였던 배우자만 연금을 이어받습니다.
어디서 무엇을 확인하나요?
공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다. 월지급금은 한국주택금융공사 누리집의 예상연금조회나 전화(1688-8114)로 확인합니다. 필요한 서류는 다주택 여부, 담보 방식에 따라 달라지니 상담 때 목록을 받아 두면 됩니다. 나이와 집값을 넣어 대략 얼마를 받는지, 집을 줄여 이사하는 것과 비교하면 어떤지는 주택연금 계산기로 먼저 따져 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- 부부 중 한 명만 55세 이상이어도 되나요?
- 됩니다. 소유자 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 다만 월지급금은 나이가 적은 사람을 기준으로 정해집니다.
- 공시가격 12억 원 기준은 언제부터인가요?
- 2023년 10월부터 9억 원에서 12억 원으로 올랐습니다. 가입 자격은 공시가격으로, 받는 금액은 시세나 감정평가액으로 계산합니다.
- 오피스텔도 주택연금이 되나요?
- 실제로 주거용으로 쓰는 오피스텔이면 가입할 수 있습니다. 업무용으로 쓰고 있다면 해당하지 않습니다.
출처
- 금융위원회 보도자료 「100세 시대, 주택연금 보장을 확대하고 편의성을 제고하겠습니다」(2026.2.5)
- 한국주택금융공사 주택연금 안내
- 한국주택금융공사법 시행령
- 브라보마이라이프 「달라진 시니어 주택연금 활용 설명서」(2025.7.29)
이 글은 공개된 법령·공식 자료를 바탕으로 쓴 일반 정보이며, 개인별 결과는 가입 조건·약관·기관 심사에 따라 다를 수 있습니다. 특정 상품의 가입·해지를 권유하지 않습니다.