주택연금 보증료와 중도 해지 비용: 2026년 개편 기준

주택연금은 매달 받는 돈이 사실상 집을 담보로 한 대출이라, 받은 돈에 이자와 보증료가 붙어 대출잔액이 해마다 불어납니다. 보증료는 두 가지입니다. 가입할 때 한 번 내는 초기보증료는 주택가격의 1.0%, 매년 붙는 연보증료는 대출잔액의 0.95%입니다(2026년 3월 1일 이후 신규 가입 기준). 둘 다 현금으로 따로 내지 않고 대출잔액에 더해집니다. 중간에 해지하면 그때까지 쌓인 잔액을 한꺼번에 갚아야 합니다.

드는 돈의 종류

취급 은행 안내 기준으로 대출이자는 신규취급액 코픽스(은행 자금 조달 비용을 모은 지표)에 가산금리 연 0.85%를 더하고, 6개월마다 바뀝니다. 다른 기준금리를 고를 수 있는지는 취급 금융기관에서 확인합니다.

2026년 3월 개편 전에는 초기보증료가 1.5%, 연보증료가 0.75%였습니다. 시세 4억 원 주택이라면 초기보증료가 600만 원에서 400만 원으로 줄었지만, 매년 붙는 보증료는 늘었습니다. 오래 받을수록 개편 효과가 줄어드는 구조입니다.

대출잔액은 얼마나 빨리 불어나나

70세에 시세 4억 원 주택으로 종신 정액형에 가입하면 2026년 3월 이후 기준 월 123만 1천 원을 받습니다. 대출금리가 예를 들어 연 3.65%(기준금리 2.8% + 가산 0.85%)로 계속 간다고 놓고, 연보증료 0.95%까지 더해 월복리로 계산하면 다음과 같습니다.

금리 3.65%는 계산을 위한 예시입니다. 실제 금리는 변동하며, 붙은 금액에는 초기보증료 400만 원이 들어 있습니다. 만 원 아래는 반올림했습니다.

처음 1년은 초기보증료 400만 원 때문에 붙은 금액이 커 보이고, 10년쯤 지나면 이자가 이자를 낳아 붙는 속도가 빨라집니다. 대출잔액이 나중에 집값보다 커져도 상속인이 모자란 돈을 더 갚지는 않습니다. 반대로 집값이 잔액보다 많으면 남은 돈은 상속인에게 돌아갑니다.

개편 전 보증료와 비교하면

보증료만 바뀌었을 때 잔액이 어떻게 달라지는지 보려고, 위와 같은 조건(4억 원, 월 123만 1천 원, 금리 3.65%)에서 개편 전 보증료(초기 1.5%, 연 0.75%)로 다시 계산했습니다.

월지급금을 같게 놓고 보증료 차이만 본 계산입니다. 실제로는 개편 때 월지급금도 함께 올랐습니다.

이 예에서는 가입 후 12년 5개월쯤부터 지금 기준 잔액이 더 커집니다. 초기 부담은 줄고 오래 받을수록 연보증료가 더 쌓이는 구조라, 일찍 해지할 가능성이 있는 집에는 개편이 유리하게 작용합니다.

중도 해지하면 갚아야 하는 돈

해지는 언제든 할 수 있고 중도상환수수료는 없습니다. 대신 그동안 받은 월지급금, 꺼내 쓴 목돈, 쌓인 이자와 보증료를 모두 한 번에 갚아야 합니다. 위 예에서 5년 뒤 해지하면 받은 돈은 7,386만 원인데 갚을 돈은 약 8,790만 원입니다.

2년 뒤 해지한다면 갚을 돈 약 3,527만 원에서 받은 돈 2,954만 원과 돌려받는 초기보증료 240만 원을 빼, 실제로 든 비용은 약 332만 원입니다. 2년 동안 생활비를 쓴 대가로 이자와 보증료를 그만큼 낸 셈입니다. 해지를 고민할 때는 이처럼 갚을 돈, 받은 돈, 돌려받을 돈 세 가지를 같은 날짜 기준으로 맞춰 보면 손익이 분명해집니다.

초기보증료는 가입 후 5년 안에 해지하면 쓴 기간에 따라 일부를 돌려받습니다(2026년 3월 이후 가입자, 예전에는 3년). 금융위원회가 든 예시는 가입 즉시 해지하면 전액, 1년 뒤 5분의 4, 2년 뒤 5분의 3입니다. 4억 원 주택이면 1년 뒤 320만 원, 2년 뒤 240만 원입니다. 3년 차 이후 비율은 공사 약정서로 확인해야 합니다.

해지 전에 놓치기 쉬운 것

• 재가입 제한: 해지하면 같은 집으로는 3년 동안 다시 가입할 수 없습니다. 다시 가입할 때는 그때 나이와 집값으로 금액을 새로 정하고 초기보증료도 다시 냅니다.
• 재산세 감면 종료: 가입한 1주택자는 재산세가 시가표준액 5억 원 이하분에 대해 25% 줄어듭니다(2027년 말까지). 해지 후에는 이 감면이 끝납니다.
• 집값이 올랐다고 바로 해지: 집값이 오르면 다시 가입해 더 받고 싶어지는데, 3년 제한과 초기보증료 재부담, 그 사이 나이 변화까지 넣어 계산해야 손익이 보입니다.

어디서 확인하나

지금 대출잔액과 해지 때 갚을 금액은 한국주택금융공사(1688-8114)나 연금을 지급하는 금융기관에서 조회합니다. 적용 금리와 보증료율은 가입 때 받은 약정서에 적혀 있습니다. 나이·집값에 따라 대출잔액이 어떻게 불어나고 나중에 얼마가 남는지는 주택연금 계산기에서 금리를 바꿔 가며 볼 수 있습니다. 지급 방식에 따라 잔액이 쌓이는 속도가 어떻게 달라지는지는 주택연금 지급 방식 비교에 있습니다.

자주 묻는 질문

주택연금 보증료는 현금으로 내나요?

아닙니다. 초기보증료와 연보증료 모두 대출잔액에 더해지는 방식이라 따로 현금을 내지 않습니다.

중도 해지 때 수수료가 있나요?

중도상환수수료는 없습니다. 다만 받은 돈과 이자, 보증료를 모두 한 번에 갚아야 하고, 같은 집으로 3년간 재가입할 수 없습니다.

초기보증료는 돌려받을 수 있나요?

2026년 3월 이후 가입자는 5년 안에 해지하면 쓴 기간에 따라 일부를 돌려받습니다. 1년 뒤 해지하면 5분의 4, 2년 뒤면 5분의 3입니다.

출처

• 금융위원회 보도자료 「100세 시대, 주택연금 보장을 확대하고 편의성을 제고하겠습니다」(2026.2.5)
• 금융위원회 주요정책문답 「내집연금 3종세트」 Q&A(금리 구조·중도상환수수료)
• 한국주택금융공사 주택연금 보증료·금리 안내
• 지방세특례제한법 제35조(주택담보노후연금보증 대상 주택에 대한 감면)

이 글은 공개된 법령·공식 자료를 바탕으로 쓴 일반 정보이며, 개인별 결과는 가입 조건·약관·기관 심사에 따라 다를 수 있습니다. 특정 상품의 가입·해지를 권유하지 않습니다.